Hoe werkt box 3?
In box 3 worden de inkomsten uit sparen en beleggen belast. Al het vermogen moet in box 3 worden opgegeven. Denk aan banktegoeden, aandelenportefeuilles, vorderingen, beleggingspanden, maar ook vakantiewoningen. Voorheen werd het rendement op box 3-bezittingen bepaald aan de hand van een forfait. Dit houdt in dat werd verondersteld dat er een bepaald rendement werd behaald. Dat rendement werd belast in box 3.
Voor een vakantiewoning hield dit in dat de WOZ-waarde van de woning moest worden opgegeven in box 3. Vervolgens werd een percentage van de WOZ-waarde berekend en dat bedrag werd in aanmerking genomen als forfaitaire opbrengst van de woning in box 3. Deze opbrengst werd, samen met de forfaitaire opbrengst op andere box 3-bezittingen, belast tegen een tarief variërend rond de 30%.
Belasting van werkelijk rendement
De Hoge Raad heeft nu geoordeeld dat het huidige box 3-stelsel in strijd is met Europese regelgeving en dat het werkelijke rendement moet worden belast. De vraag is vervolgens hoe het werkelijk rendement moet worden berekend. De Hoge Raad geeft hier in de uitspraak handvatten voor en gaat uit van de volgende uitgangspunten:
- Het werkelijk rendement moet worden berekend over het volledige vermogen. Dit mag niet per bestanddeel worden bepaald
- Bij de berekening van het werkelijk rendement moet geen rekening worden gehouden met een belastingvrij vermogen of belastingvrije voet
- Het rendement moet nominaal worden berekend zonder rekening te houden met een inflatiecorrectie
- Er is geen ruimte voor verliesverrekening over de jaren heen
- Niet alleen het ‘lopende inkomen’ is belast maar ook de waardeveranderingen, positief en negatief, moeten worden meegenomen. Dit zijn zowel gerealiseerde als niet-gerealiseerde waardeveranderingen
- Bij de bepaling van het rendement bestaat geen ruimte om kosten die verband houden met de inkomsten in mindering te brengen
- Rente op schulden voor vermogen in box 3 kan wel in mindering worden gebracht
Betaalt u belasting in box 3 en heeft u een vakantiewoning? Dan worden waardestijgingen van de woning die nog niet daadwerkelijk gerealiseerd worden, al wel in de belastingheffing betrokken. Dit is natuurlijk nadelig, omdat er geen geld wordt ontvangen. Daarnaast is er ook geen mogelijkheid tot verrekeningen met eventuele toekomstige waardedalingen en is de kostenaftrek beperkt.
Verwachtingen wetsvoorstel heffing over werkelijk rendement box 3
Het is de bedoeling om per 1 januari 2027 wetgeving in te voeren waarbij het werkelijk behaald rendement wordt belast. Dit rendement wordt, volgens de laatste versie van het voorstel, weer op een andere manier berekent dan het werkelijk rendement volgens de Hoge Raad.
Voor belastingplichtigen die een vakantiewoning bezitten of overwegen een vakantiewoning aan te kopen, hebben de eerder genoemde wijzigingen grote gevolgen. Er is vooral nog onzekerheid over twee belangrijke onderwerpen voor bezitters van vakantiewoningen:
- de belastingheffing over het werkelijk rendement over een vakantiewoning die u volgens de visie van de Hoge Raad alleen zelf gebruikt. In de uitspraken die er nu liggen is daar nog niet op ingegaan.
- de heffing over het werkelijk rendement in de toekomst (vanaf 2027), waar nu nog geen wetsvoorstel bij de Tweede Kamer voor is ingediend.
Aanschaf van een vakantiewoning: (fiscale) alternatieven
Aangaan schuld
Voor belastingplichtigen die overwegen om een vakantiewoning te kopen, is het mogelijk om hiervoor een lening af te sluiten. De lening zal dan ook gaan behoren tot het box 3-vermogen. De rente die betaald wordt mag in aftrek worden gebracht op het rendement in box 3, wat ervoor zorgt dat de belastingheffing lager is. Ook voor belastingplichtigen die al een vakantiewoning bezitten is het mogelijk om een lening af te sluiten.
Het is natuurlijk wel belangrijk om af te wegen of de belastingbesparing in box 3 opweegt tegen de extra kosten voor het afsluiten van een lening en de rente. Dit moet per situatie worden beoordeeld.
Aankoop vakantiewoning in bv
Een andere mogelijkheid is de aanschaf van een vakantiewoning in een bv. De huur wordt vanuit privé betaald en in de bv belast. Waardestijgingen van de vakantiewoning worden pas belast als deze werkelijk worden gerealiseerd. De bv biedt ook mogelijkheden om bijvoorbeeld een voorziening te vormen voor kosten van groot onderhoud en het uitstellen van belastingheffing over een verkoopopbrengst. De vakantiewoning blijft op deze manier buiten box 3. Met name als u al een bv heeft en u een nieuwe vakantiewoning wilt kopen, is de aankoop van die vakantiewoning in de bv het overwegen waard. Afhankelijk van de exacte omstandigheden kan deze optie fiscaal gezien voordelig zijn.
Aankoop vakantiewoning buitenland
Een derde mogelijkheid is de aankoop van een vakantiewoning in het buitenland. In Nederland maakt deze woning wel deel uit van het vermogen in box 3. Het is echter zo dat er met veel landen een belastingverdrag is gesloten. Daarin is bepaald dat de belastingheffing over onroerend goed toekomt aan het land waarin het onroerend goed is gelegen (buiten Nederland dus). In dat geval moet Nederland dubbele belasting voorkomen, waardoor de belastingheffing in Nederland beperkt blijft.
Het is natuurlijk wel de vraag hoe de vakantiewoning in het andere land wordt belast. Dit is afhankelijk van de nationale belastingwetgeving in het betreffende land. Meestal zult u in het land waar de vakantiewoning is gelegen een belastingaangifte voor het bezit en/of de opbrengsten moeten doen. Soms zijn er in het buitenland ook manieren om het bezit van de vakantiewoning zo te structureren dat u hiermee extra voordeel kunt behalen. Dit moet per situatie in overleg met een buitenlandse adviseur worden beoordeeld.
Conclusie
De recente uitspraak van de Hoge Raad over box 3 kan nadelig uitpakken voor de belastingplichtige met een vakantiewoning. Er zijn een aantal mogelijkheden om de box 3 -heffing te beperken, zoals het aangaan van een schuld, de aankoop in de bv of het aankopen van een vakantiewoning in het buitenland. De exacte gevolgen voor de belastingheffing zijn per situatie verschillend en moeten per geval worden beoordeeld. Wij denken hierin graag met u mee en voorzien u van passend advies. Neem hiervoor vrijblijvend contact met ons op.